Ortaklığın giderilmesi davaları, özellikle miras kalan taşınmazlar bakımından yıllardır vatandaşların karşı karşıya kaldığı önemli hukuki uyuşmazlıklardan biri olmuştur. Bir taşınmazın birden fazla mirasçıya kalması, mirasçıların taşınmazın geleceği konusunda anlaşamaması ve nihayetinde ortaklığın mahkeme kararıyla satış suretiyle giderilmesi, çoğu zaman aile içerisinde yeni bir tartışmanın da başlangıcı olabiliyor.
İşte bu alanda 12. Yargı Paketi ile önemli bir değişiklik yapıldı.
31 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, miras yoluyla edinilmiş bazı taşınmazların satışında, taşınmazın mirasçıların elinde kalabilmesini kolaylaştıran yeni bir sistem getirdi.
Yeni düzenlemenin en dikkat çekici tarafı şudur:
Eğer satışa konu taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinilmişse ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunmuyorsa, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi amacıyla yapılacak açık artırmanın birinci artırmasına yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek.
Üstelik bu özel usul bir defaya mahsus uygulanacak.
Bir başka ifadeyle, miras kalan bir ev veya arsanın satışında ilk aşamada dışarıdan üçüncü kişilerin ihaleye girerek mirasçıların önüne geçmesi engellenmiştir. Kanundaki düzenleme, ilk artırmayı doğrudan taşınmazın malik durumundaki mirasçılar arasında gerçekleştiriyor.
### Somut bir örnek verelim
Örneğin Ahmet Bey vefat etti ve geride değeri 6 milyon TL olan bir taşınmaz bıraktı.
Taşınmaz üç çocuğu Mehmet, Ayşe ve Hasan'a miras yoluyla kaldı. Üç kardeş taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda anlaşamadı. İçlerinden biri ortaklığın giderilmesi davası açtı ve mahkeme taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verdi.
Eski uygulamada satış aşamasında taşınmazın ihalesine üçüncü kişiler de katılabiliyordu.
Yeni düzenleme ise, kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde, ilk artırmayı yalnızca Mehmet, Ayşe ve Hasan'ın katılabileceği bir ihale hâline getiriyor.
İlk artırmada taşınmazın muhammen bedeli üzerinden öngörülen şartlar gerçekleşirse taşınmaz mirasçılardan birinin üzerinde kalabilecek.
Bu, özellikle aile içerisinde taşınmazın aile dışına çıkmasını istemeyen mirasçılar açısından dikkat çekici bir değişiklik.
Ancak burada önemli bir ayrıntının altını çizmek gerekir:
Bu düzenleme, her ortaklığın giderilmesi davasında uygulanmayacak.
Taşınmazın bütün maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor. Dolayısıyla taşınmazın bir bölümünün daha sonra üçüncü bir kişiye satılması veya mirasçı olmayan başka bir kişinin malik olması hâlinde yeni düzenlemenin özel ilk artırma sistemi uygulanamayacak.
İlk artırmada yüzde 100 şartı
Yeni düzenlemenin bir başka önemli noktası da ilk artırmadaki teminat ve teklif şartları.
Mirasçılar arasında yapılacak bu özel birinci artırmada, elektronik satış portalındaki tekliflerin taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ünü karşılaması gerekiyor. İkinci artırmada ise kanunda öngörülen genel satış şartları uygulanıyor.
Örneğimiz üzerinden gidersek;
6 milyon TL muhammen bedelli taşınmaz için mirasçılar arasındaki ilk artırmada teklifin en az 6 milyon TL'lik değer üzerinden gerçekleşmesi gerekiyor.
İlk artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci artırmada artık kanunun öngördüğü genel sistem devreye giriyor ve ihaleye katılabilecek kişiler bakımından ilk artırmadaki mirasçı sınırlaması uygulanmıyor.
Dolayısıyla düzenlemenin amacı taşınmazı otomatik olarak mirasçıya vermek değil; mirasçıya ilk artırmada öncelikli bir fırsat tanımaktır.
Paydaş artık teminatsız ihaleye giremeyecek
Yeni düzenlemeyle dikkat çeken bir diğer değişiklik ise paydaşların teminat yükümlülüğü.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde ihaleye katılan paydaşların da teminat yatırması öngörülüyor.
Bu değişiklik, ihaleye katılan paydaşların gerçek anlamda teklif vermelerini ve ihale sürecinin ciddiyet içerisinde yürütülmesini amaçlayan bir düzenleme olarak karşımıza çıkıyor.
İhaleyi kazanıp bedeli yatırmayan dikkat!
Yeni düzenlemenin belki de en önemli sonuçlarından biri de ihaleyi kazanmasına rağmen ihale bedelini süresinde yatırmayan kişiler açısından ortaya çıkıyor.
Artık en yüksek teklifi veren kişi ihale bedelini süresi içinde yatırmazsa, yatırmış olduğu teminat kendisine iade edilmiyor.
Bu teminat öncelikle satış masraflarına mahsup ediliyor; ortaklığın giderilmesi satışlarında kalan tutar ise paydaşlara payları oranında dağıtılıyor.
Dahası, ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde 5'i oranında idari para cezası uygulanıyor.
Örneğin 5 milyon TL teklif vererek ihaleyi kazanan bir paydaş, ihale bedelini süresinde yatırmazsa yalnızca ihalesini kaybetmekle kalmayacak; teklif ettiği bedelin yüzde 5'i, yani 250 bin TL idari para cezası ile de karşılaşabilecek.
Bu nedenle yeni sistemde ihaleye katılanların, yalnızca "nasıl olsa teklif veririm" düşüncesiyle hareket etmemesi gerekiyor.
Düzenleme neyi değiştirdi, neyi değiştirmedi?
Burada kamuoyunda oluşabilecek bir yanlış anlamayı da düzeltmek gerekiyor.
Yeni düzenleme, ortaklığın giderilmesi davalarını ortadan kaldırmıyor.
Ortaklar arasında anlaşma sağlanamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası yine açılabilecek. Mahkemenin taşınmazın aynen taksimine veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermesi de mümkün olmaya devam ediyor.
Değişiklik esas olarak satış aşamasındaki ihale sistemine ilişkin.
Yani mesele, "ortaklığın giderilmesi davası açılabilecek mi?" sorusundan ziyade, "mahkeme satışa karar verdikten sonra taşınmaz nasıl satılacak?" noktasında önem kazanıyor.
Asıl hedef aileden taşınmazın kopmasını önlemek
Miras kalan taşınmazlarda çoğu zaman sorun yalnızca ekonomik değildir.
Bir ev, tarla veya arsa yıllarca aynı aile içerisinde kalmış olabilir. Mirasçılardan biri taşınmazın satılmasını isterken diğerleri taşınmazın aile içerisinde kalmasını isteyebilir.
Yeni düzenleme işte bu noktada mirasçılara ilk artırmada öncelik tanıyor.
Ancak bu öncelik, taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine satılacağı anlamına gelmiyor. Mirasçıların gerekli bedeli teklif edememesi veya kanuni satış şartlarının gerçekleşmemesi hâlinde ikinci artırma aşamasına geçilecek.
Dolayısıyla yeni sistemin temel mantığını şöyle özetlemek mümkün:
Miras kalan taşınmazın satılmasını isteyen mirasçıya dava hakkı korunurken, taşınmazı aile içerisinde tutmak isteyen diğer mirasçıya da ilk ihalede öncelikli bir satın alma imkânı getiriliyor.
Özet olarak...
12. Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi davalarının kendisinden ziyade, satış aşamasında önemli bir değişikliğe gidildi.
Özellikle miras kalan taşınmazlar açısından;
* İlk artırma belirli şartlarla yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak,
* Bu özel ilk artırma bir defaya mahsus uygulanacak,
* İlk artırmada muhammen bedelin yüzde 100'ü üzerinden teklif şartı aranacak,
* Paydaşların da teminat yatırması gerekecek,
* İhaleyi kazanıp bedeli süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmeyecek,
* Ayrıca teklif bedelinin yüzde 5'i oranında idari para cezası uygulanabilecek.
Bütün bunlar, ortaklığın giderilmesi satışlarında "ihaleye girip teklif vermek" konusunun artık çok daha ciddi sonuçları olan bir işlem hâline geldiğini gösteriyor.
Özellikle miras kalan taşınmazı bulunan vatandaşların, dava açılmasından satış aşamasına ve elektronik ihaleye kadar geçen süreçte yeni düzenlemenin hangi şartlarda uygulanacağını bilmeleri büyük önem taşıyor.
Çünkü artık miras kalan bir taşınmazın kaderi yalnızca mahkeme kararında değil, ilk artırmanın nasıl yapılacağında da belirlenebilecek.